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莆田市城市管理局关于印发《关于进一步规范物业住宅小区公共收益管理的指导性意见(试行)》的通知
莆城管规〔2024〕3号
各县(区)城市管理和综合执法局(大队),北岸住建局:
为进一步规范和加强我市物业住宅小区公共收益管理、使用、监督,维护保障业主的合法权益,根据《福建省物业管理条例》《福建省住宅小区公共收益管理办法(试行)》等规定,结合我市实际,研究提出物业住宅小区公共收益管理的指导性意见,现印发给你们。本指导性意见从印发之日起执行,有效期2年。实施过程中,法律、法规、规章和上级规范性文件另有新的规定的,从其规定。
莆田市城市管理局
2024年11月8日
(此件主动公开)
关于进一步规范物业住宅小区公共收益管理的指导性意见(试行)
根据《福建省物业管理条例》等法律法规及规范性文件的有关规定,现就进一步规范物业住宅小区公共收益管理有关事项,提出如下指导性意见:
一、建立共有资产清单
物业服务企业、业主委员会或临时物业管理委员会等(以下简称“公共收益管理人”)应当组织建立住宅小区物业服务用房、共有车位、公共架空层及其他用于经营的共用部位或设施等共有资产清单,梳理公共收益范围,清查利用共有资产出租、经营和合同管理,建册并向业主公示,公示期不少于7天,公示内容应包含共用部位具体位置、承包经营单位、合同期限、收益周期、收益金额等内容;公示期满后应同步将数据报送物业管理主管部门,并纳入公共收益监管平台。有聘请物业服务企业的可以委托物业服务企业开展上述工作,小区业主委员会、临时物业管理委员会进行监督。公共收益管理人应当为业主提供物业经营性用房、共用部位、共用设施设备等业主共有资产及公共收益管理、使用等信息查询服务。
二、严格资金监管
公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布,公共收益管理人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。
(一)落实专户管理。公共收益由物业服务企业代为管理的,物业服务企业应以住宅小区物业服务区域为单位,单独开设账户。业主大会成立后,公共收益由业主委员会自行管理的,应以业主大会或业主委员会名义开设公共收益专用银行账户,禁止与其他账户共用。
(二)及时规范转存。前期物业服务期间,物业服务企业应在每季度第一个月的月底前,将上一季度公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后,存入住宅专项维修资金专户,并将上季度收支信息录入省住建厅住宅小区公共收益信息管理系统。物业服务合同对经营管理费用支出有约定从其约定,但经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。
三、合理规范支出
前期物业服务期间,公共收益未存入住宅专项维修资金专户前,需要使用公共收益对共有部分进行维修、更新和改造的,物业服务企业应当将公共收益使用方案(包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式等内容)向小区业主公示(公示期不少10天),由村(居)民委员会代行业主委员会职责,按照法定程序组织业主形成共同决定后,项目预算金额可暂缓存入住宅专项维修资金专户,项目实施后,据实结算。经业主共同决定后公共收益使用方案、表决及公示情况、支出对账单及实施相关材料应整理造册存档备查。如在下一个缴存周期结束前未能达成一致意见的,应当及时转存至住宅专项维修资金专户。
业主大会成立后,业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的指导下,建立公共收益管理制度(包含使用范围、使用程序、审批权限、监督措施、责任追究等),经由业主大会审议通过后在小区内实施。业主委员会根据授权决定公共收益支出的,应当及时向小区所在地居(村)民委员会、社区(村)党组织报告。
四、强化信息公开
物业服务企业等公共收益管理人应当在每季度第一个月的月底前,按照省厅公共收益公示细项,将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示,公示日期不少于30日,并通过业主微信群、移动通信等电子信息方式告知全体业主,同步录入省住建厅住宅小区公共收益信息管理系统。业主委员会、物业服务企业等公共收益管理人公示当年第四季度公共收益收支情况时,应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。
五、及时处理异议
业主对公共收益使用管理有异议的,可向业主委员会、物业服务企业等提出异议申请,业主委员会、物业服务企业应自收到申请5日内向业主答复。业主对答复仍有异议的,可向村(居)、乡镇(街道)或物业管理主管部门提出核查申请;村(居)、乡镇(街道)或物业管理主管部门收到核查申请后,应及时组织调查、核实,并将调查核实结果回复申请人。
六、强化行业监管
物业管理主管部门要结合日常检查、“双随机、一公开”联合检查、部门“综合查一次”等工作加大对公共收益监管力度,对物业服务企业不按规定管理、使用、公示、移交小区公共收益的,责令限期改正,拒不改正的依照法律法规规定予以处置,并纳入企业信用档案。涉嫌经济犯罪的,移交公安部门处理。
乡镇人民政府、居(村)民委员会加强对辖区内公共收益的指导和监管工作,定期开展检查,督导物业服务企业、业主委员会规范公共收益的管理行为;对发现的问题线索、相关证据,及时移交至所在地物业管理主管部门,由物业管理主管部门按照规定予以处理。同时,依托党建引领基层治理、网格化管理、信访等渠道,及时化解小区公共收益日常管理问题;针对难点问题,牵头组织相关部门召开联席会议研究化解。
《关于进一步规范物业住宅小区公共收益管理的指导性意见(试行)》政策解读
综合来源:莆田市人民政府、莆田市城市管理局
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