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未来十年,这两样变得比房子和现金还宝贵

发布于2020-06-19 来源:专聊房君

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随着房价越来越高,人们对楼市的判断也产生了分歧。仍坚定买房的人认为,房子不仅具备居住功能,还是一种金融产品,只要货币增长,房价还会继续上涨。当然,还有一种观点认为,现在房子越来越多,未来可能没那么多人接手,这其中比较有名的代表就是慈善家、企业家曹德旺,他在接受采访时表示,他曾劝自己的妹妹卖掉多余的房子,在他看来,未来的房子是“有钱人卖给有钱人”,说到底,就是富人之间的游戏。


对此,有一位业内人士表示,曹德旺虽然是跨界谈论房地产,但他的话并不是没有道理。可以对比一下当下的楼市现象或能看出一些端倪。根据CRIC中国房地产决策咨询系统公开的一份信息显示,2020年4-6月份,上海、合肥、宁波、郑州、重庆、天津、沧州等城市,部分刚需楼盘去化率在2%-18%之间,这里面不乏一些楼市热点城市,与此同时,其中还出现了一些热点城市豪宅盘“万人摇号”场景。说明什么呢?有钱人还在买房,而刚需接盘越来越乏力,从这个角度看,房价持续上涨有点类似于“击鼓传花”,但终究有停的时候。这说法有何依据呢?下面几点给你答案或者启示。


第一,城市化率增长空间有限


业内比较一致的观点认为,这些年房地产市场快速发展,得益于我国的城市化,城市常住人口从2000年的4.87亿,增长到2019年底的8.48亿,城市化率已经达到60.6%,但考虑到“人户”分离的实际情况,事实城市化率应该更高,如果参照入门发达国家70%的城市化率水平线,我们的城市化快速增长空间已非常有限,当然,后面虽然还会缓慢增长,但对房地产市场来说,住房需求增量不会太明显。


第二,住户部门杠杆率不低了


买房支付的款项,一般由购房首付款+按揭贷款组成,首付款款越多,意味着杠杆率越低,反之则越高。根据相关数据显示,我国住户部门的杠杆率,从1996年开始,一直处于上升趋势,尤其以2008年到2019年期间上升最快,仅用了11年时间,住户部门的杠杆率就增加了37.8个百分点,至55.8%。这是什么概念呢?


在金融专家沈昕看来,住户部门杠杆率与房价有着密切关系。以房价较高地区为例,住户部门杠杆率方面,浙江和上海分别达到了83.7%、83.3%,北京和广东也均超过了70%,大幅超过全国平均水平。央行在日前发布的《中国金融稳定报告2019》中指出,虽然我们的住户部门杠杆率与国际平均水平一致,但在新兴市场中处于较高水平,增幅也处于较高区间,即使与发达国家比较,我们也没有太多的增长空间。简单说,住房贷款高增长难以持续。


第三,空置房越来越多


这几年不断有媒体爆出的“房叔”、“房姐”新闻,其实也折射出住房空置现象。中国到底有多少空置房,虽然没有官方的数据说明,但从前不久央行发布的2019年中国城镇家庭负债调查报告中可以看出一二,数据显示,有2套住房的占比为31%,3套或3套以上住房的占比为10.5%,户均住房达到了1.5套,这要比国际1.1套的平均水平高出不少。


其实,一些机构数据也反映了这一现状。西南财大甘犁教授做过相关调查研究,他们曾派出一个有着千人的调查团队分赴全国几百个城市,依据发布的调查报告显示,中国住房的空置率达到了21.4%,远高于国际惯例5-10%的合理空置率。但住房仍在以“中国速度”增加,就拿2019年来说,全年仅销售的面积就超过了17亿平米,按照100平米一套算的话,一年新增加的房子就有1700万套,所以,在现有基础上,空置房将会越来越多。


第四,光棍数量还将继续增加


依照经济学家姜超的研究,1987年是人口出生的高峰,按照我们首次购房年龄25-30岁算,住房需求高峰对应的是2012年到2017年,此阶段也正好是房价大幅上涨的阶段,随着人口高峰过去,住房需求也将呈逐步下滑趋势。不仅如此,中泰证券首席宏观分析师梁中华还做过相关推算:



其实,在最近一次人口普查数据也表明,即将迎来适婚年龄的“00后”,男7952万人,女6688万人,男比女多1264万人,加上结婚率越来越低和结婚年龄推迟,无论怎么说,单身数量还会继续增加是一个不争的事实。如果说,买房是为了结婚的话,那么,单身就意味着购房没那么紧迫了。


由上述可知,房地产不仅面对“城市化放缓、空置房增多”的大环境,还要与“杠杆率瓶颈、光棍现象”共舞,像过去那样买房就能赚钱的时代渐行渐远,同时考虑到房子的流动性和变现能力,其实,很多时候还真不如保留现金在手上,当你需要用钱的时候,或能感受到这两者的差距。


不过,随着货币不断增长,人们又担忧存款贬值,这不是没有道理,比如过去50元能请好友在餐馆里好好搓一顿,而现在连两斤猪肉都买不到。所以,从经济角度看,存钱未必就是一个明智选择。


那么,手持现金不划算,买房也未必赚钱,到底该投资什么呢?


有投行专家认为,什么东西最宝贵,就投什么,注定不会吃亏,按照这个思路来找,其实就很清晰,对人来说,最贵的就是身体,因为身体是所有资源的本钱,而未来最重要的就是对孩子的教育。具体到行业中,就是大健康和教育这两个行业,比房子和现金更为宝贵,为什么这么说?来看看简单分析便知。


阿里巴巴创始人马云,毫无疑问,是当下最具影响力的商业领袖之一,他曾说过,下一个超过他的人一定在大健康领域,由此也可以看出他对这个行业的看好。这不难理解,现在越来越多的人愿意把赚来的钱投资在健康方面,看这些遍地开花的健身房、游泳馆等体育锻炼设施可知,此言非虚。


其实,大健康的内容非常丰富,包括从人的出生到死亡的健康管理、医疗医药、康复智能、养老养生的全周期过程。大健康早在2016年就上升到国家战略,根据“健康中国2030”规划纲要,大健康将迎来长足发展。截至到2018年,我国大健康产业仅占GDP的6.5%,即低于美国的17%,也低于日本的14%,按照营养专家张咏预测,到2030年时,我国大健康产业规模将达到16万亿元,彼时即使与鼎盛期的房地产相比,也不会落下风。


至于教育行业,教育素有“立国之本,强国之基”说法,可见国家对教育的重视。著名高科技企业华为公司此前曾对应届大学生开出了200万的顶薪,一时间让人艳羡不已,事实上,这无不与父母对子女的教育投入有关,试想,如果家庭不重视教育,孩子怎么可能一路过关斩将从呱呱坠地进阶到大学、硕士、博士毕业呢。


教育虽然投入期长,见效慢,但回报率却不亚于任何行业,根据经济学家罗斯曼认为,投资教育的最高回报率可以达到30%,即使按平均年化数算,也能达到8-10%,估计很少有这么高且靠谱的投资标的,当然,教育不仅是资本升值,更是提升个人素养和开阔视野的基础,很显然,与未来多买一、两套房子相比,投身教育更具确定性。

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