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多城修改土地拍卖规则严控溢价率,从源头控制高房价

发布于2021-09-09 来源:网易界面

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截至9月8日,全国22个集中供地城市中已有无锡、长春和厦门等三地完成了今年第二轮集中供地,另有14个城市公布了第二轮集中供地计划。和首轮相比,不少城市在拍地规则上作了重大调整,从稳地价出发达到稳房价稳预期的效果。


8月,包括深圳、天津青岛和杭州在内的多个城市紧急叫停今年第二次土地集中出让活动,引发市场关注。短暂蛰伏后,这些城市重新启动土拍活动,但和之前相比,设置了更严格的土拍规则,比如严查房企购地资金来源、对溢价率设置“天花板”、禁止房企利用多个“马甲”抢地等等。


公开资料显示,深圳、天津、南京等城市提出将溢价率控制在15%以下,达到溢价率上限后将通过摇号决定买家。杭州将溢价率上限由30%下调为20%,对“竞品质”试点地块的溢价率上限设置在10%。“竞品质”意指将品质更高方案的提供者确定为最终买家,品质内容包括城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等指标。


此外,苏州表示,同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买,申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,竞买人须说明资金来源情况。杭州表示,竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买,出让地块达到上限价格后,由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。


“虽然各补丁政策不尽相同,但不管如何差别化,如何一城一策,都意味着‘炒地皮’的出让模式终结了,不可以变相推高房价,因为这些都是地方以地产刺激短期经济的行为。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。


今年2月,住房和城乡建设部对全国22个重点城市提出“集中发布出让公告,集中组织出让活动”(简称“两集中”)的新政策,要求一年集中三次进行土地出让。分析指出,土地出让由原先的“涓涓细流”转变为集中放量,是以求能够达到“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目的。


但是,从首轮土地出让情况来看,效果不尽如人意,热点城市土地市场火爆依旧。据中国指数研究院统计,22城住宅用地首批集中出让成交楼面价均价为9591元/平方米,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。


分城市看,苏州首次出让的3天时间揽金424亿元,一举创下当地有史以来土拍最高收入。福州首次土拍引来超169家竞买人报名,报名数量创历史新高。重庆首次土拍首日13宗土地溢价率超过50%的预警红线,甚至还拍出了129.98%的超高溢价。

数据来源:亿翰智库、各地自然资源和规划局


在此情况下,7月22日,国务院副总理韩正在出席“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”时强调,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。于是,各地开始调整土地拍卖规则,大的方向是控制土地价格。


分析师指出,新的规则很大程度上借鉴了上海模式。在今年首次土拍中,上海即采用了溢价率不超过10%叠加价高摇号的办法,成为集中供地城市的“优等生”。据中指研究院的数据,上海首次土拍的成交楼面均价为14549元/平方米,同比下降6.3%,是22城中唯二出现楼面均价同比下跌的城市之一,另一个是广州。


长期以来,土地出让收入一直是地方财政收入的重要来源。2020年,全国国有土地使用权出让收入84142.29亿元,同比增长15.9%,相当于地方一般公共预算收入的45.9%。有分析人士担心,严控溢价率会伤及地方财政。在22城中,2020年,广州市土地出让收入占财政总收入(一般公共预算收入 政府性基金收入)的比重高达56.5%,武汉和重庆分别达到51.1%和48.4%。


中指研究院表示,严控溢价率,除了地方政府稳房价稳预期的考虑,也是从长远角度顾及房企的利益。


“由于首批土拍溢价率高企,房企实际拿地利润空间持续压缩,加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制,房企参拍动力受到较大影响,因此各地第二轮土拍遵循不提高房企实际拿地成本的原则,控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求,保障房企一定的利润空间。”中指研究院指出。

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