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楼市“金九”没有来,银行房贷政策能松多久?业内人士:难说

发布于2021-10-10 来源:时代周报

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9月,是楼市传统销售旺季,市场素有“金九银十”之说。不过,今年9月的楼市表现并不高涨。


9月27日,央行例会重点提及房地产,并明确“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”;9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会指出,要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,并再次提及维护住房消费者合法权益。


政策回暖的迹象明显。


国庆节前,包括广州、佛山等多地出现房贷利率下降或拟下降的消息,银行机构放款进度加快好消息也陆续传来。


而楼市表现则出现分化,总体而言一手楼好于二手楼。


媒体报道,国庆长假,北京楼市也未迎来“金九银十”,经过实地调查发现,3个多月前交易火爆的“学区二手房”市场不再热闹,地产中介也门可罗雀,不少中介店员又开始“挂牌扫街”。


据深圳中原研究中心10月8日数据,国庆期间(10月1日至10月7日),深圳市全市新房成交1081套,较去年同比上涨163%;但是,二手房仅成交4套,共计351.22平方米


多名接受时代周报记者采访的业内人士表示,对刚需购房者而言,政策松动无疑是利好消息,但房贷政策暖风能吹多久却是未知之数。


政策暖风频吹,房贷全面松绑?


9月底,政策暖风背景是作为传统销售旺季的“金九”楼市表现差强人意。


据观点地产数据,9月,前100房企录得全口径销售额为9547.6亿元,同比减少29.9%,单月销售同比增幅连续3个月为负。


低迷是楼市下行的惯性持续。根据国家统计局数据,今年6、7、8月全国商品房销售额分别为2.24万亿元、1.35万亿元、1.26万亿元,连续三个月呈下降趋势。


数据显示,今年以来各地房地产调控累计已突破400次,创历史新高。而根据贝壳研究院数据,70个大中城市中,无论是新房还是二手房,房价涨幅下降的城市数量较上月继续增加。而与之相对的,是多地不断上涨的房贷利率和越发趋紧的贷款额度。


在此背景下,国庆前,央行等多个部门在不同场合联合召开会议,指出坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,维护房地产市场的健康发展和住房消费者合法权益,不断满足刚需群体的购房需求。


作为购房刚需的房贷利率终于出现松动,无疑为持币观望的刚需消费者打了一针政策强心剂。


9月下旬,时代周报记者致电广佛地区多家商业银行,发现银行放贷利率、审核条件和发放时间均已出现不同程度松动。部分银行首套房贷利率甚至下降10个基点,同时放款期限大幅缩短。


国庆期间,松动范围也开始扩至其他地区。


10月8日,湖南益阳市建设银行一名客户经理告诉时代周报记者,目前建行首套利率为5.65%,较此前略有下降。同时,信贷资金采取每月集中发放的方式,如资料准备齐全,则当月即可发放贷款。 此外,杭州、宁波等地银行有计划在明年年初跟进调低房贷利率。


房贷能松多久?


银行房贷政策开始松动,本质上与房贷额度的供给增加有关。信贷政策放松意味着房贷额度供给的增加,房贷利率则因为供求关系矛盾的缓解而走低。


有市场人士认为,银行房贷额度趋紧主要受到银行信贷资源腾挪的影响。在此前针对房贷集中度限制的政策影响下,部分银行为达标第二季度考核要求,开始主动减少房贷投放。在阶段性考核结束后,第三季度银行贷款额度紧张情况将得到缓解。同时在政策暖风鼓励下,银行房贷政策存在进一步放宽可能。


不过,也有例外。如此次广州房贷利率应声而跌,或与此前政策执行过紧有一定关系。


2021年上半年,广州房贷利率已经上调多次,最终高企于首套房利率5.85%、二套利率6.05%,已是一线城市中房贷利率最高水平。放款期限也被显著拉长,部分国有行表示放款至少要等一个月,甚至到明年初。


多名广州地区购房者对时代周报记者表示,高利率和其他条件的严苛对购房者造成一定程度“误伤”。


在此背景下,利率降低,贷款发放期限缩短对购房者和房企而言无疑都是利好。但房贷利率松动的范围会否扩大,期限能有多久依然具有不确定性。


从地区上看,银行与市场的博弈仍在继续。国庆节前,武汉等城市多家银行房贷利率再次出现上涨,武汉中信银行、农业银行等突破6%大关。


国庆期间,时代周报记者致电武汉地区多家银行,均表示暂未收到房贷利率或放款期限松动的通知。


另一方面,对房地产企业的资金风险管控没有放松的迹象。


根据贝壳研究院数据,截至2020年末,在全国85家重点房企中,位居“三线四档”红线的仍有74家,下降1档的有7家;而上升1档及2档的分别为3家及1家。


总体来看,位于“橙档”及“红档”的房企仍有21家,占比24.7%, 满足”三道红线“全部要求进入“绿档”的房企仅为32家,占比不足一半,整个房地产行业仍有较大的达标压力。


市场人士分析,下一步,房贷和相关政策要持续大面积“松绑”概率不大,局部和阶段性放宽的可能性更大。

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