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“两集中”供地新政落地一年 房企投资力度分化

发布于2022-01-23 来源:中国经营报中经城事

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2022年1月18日,随着宁波第三批次土拍的收官,2021年的集中供地也正式落幕。


回顾2021年的房地产行业,无论是拿地端、销售端,抑或融资端,均出现不同以往的变化。值得一提的是,2021年是“两集中”新政落地的第 一年。


据中指研究院数据统计,50家代表企业在2021年中出现一波拿地高峰,随后市场趋向理性。2021年12月,因多地完成第三批次集中供地,企业年底普遍加码补仓,土地成交出现翘尾攀升。


事实上,2021年上半年,土地交易市场一度火热。一家深耕大湾区的中小房企投拓总经理对《中国经营报》记者表示,“2021年一季度的土地拍卖热度非常高,所以那时候在一些区域我们会选择主动放弃。”据该人士介绍,其所在的房企虽深耕大湾区,但彼时因广州热度过高,公司决定暂时放弃该城市的首批“两集中”供地。


不过,上述热闹的景象并没有在2021年下半年延续,房企整体拿地变得愈加谨慎起来。


在整体表现较为低迷的情况下,仍有部分房企在2021年的投资保持相对积极。中指研究院数据显示,在集中供地的22城,国企在三个批次中拿地合计占比超过60%。其中,在厦门、广州、深圳的拿地占比均超过75%。


克而瑞研究中心表示,2022年第二轮集中供地或是企业拿地窗口期,但企业间分化会持续,投资主力仍将以央企国企为主,大部分民企仍应保持谨慎的态势,地方平台“托底”之下通过合作开发增储或是“良药”。


央企国企拿地占比增加


中指研究院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”显示,2021年,TOP100企业拿地总金额为25377亿元,同比下降21.5%;TOP100企业招拍挂权益拿地总金额占全国300城土地出让金的比例为45.1%,与2020年同期相比下降8.9个百分点。


值得注意的是,对比2020年,2021年中国中铁和中国铁建的拿地金额同比增幅均超过100%;深圳地铁集团、武汉城建集团、越秀地产、厦门国贸的拿地金额同比增幅均超过50%。分析指出,央企国企信用状况良好,开发模式追求稳健的经营策略,资金实力跟民企对比优势明显。克而瑞研究中心表示,总体来看,央企国企可谓 “全年无休”,始终是土地市场“生力军”。


分阶段来看,根据CRIC统计,2021年,百强房企在首轮集中供地的拿地金额超过9200亿元,而在第二轮集中供地拿地金额骤减至3400亿元左右,降幅高达63%。按企业类型来看,民企的降幅最 大,央企国企在第二轮的拿地金额较第 一轮下降 42%,民企的力度收缩幅度则高达83%。


具体而言,区域深耕型房企、规模房企在首轮集中供地表现较为积极,而第二轮、第三轮集中供地中不少民企选择“隐身”,国企和地方平台公司成为拿地的主要力量。


比如在深圳的首轮集中供地出让中,供应的宅地仅有6宗,却也还是吸引了超过20家房企参与。当日竞争最激烈的是西丽一可售型人才住房地块。原本,市场预计该地块或大概率被深圳市人才安居集团竞得,但最后变成万科特建发联合体与龙光的争夺战。最终,经过超150轮举牌,历时近120分钟,该地块被龙光拿下,溢价率高达44.96%。


再如广州首批“两集中”出让土地于2021年4月26日至4月27日连续两天共六场集中拍卖中,实现成交总金额906亿元,共出让42宗土地,规模和热度可见一斑。经过两天鏖战,已出现几个“地王”。


而就在第二轮集中供地中,根据克而瑞数据,民企的投资金额占比减半至25%,而剩余的75%则均由央企国企占据。原本在首轮集中供地中,百强房企中民企拿地金额占比为52%,国企拿地金额占比48%,两者“平分秋色”。


各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示,中海地产全口径拿地金额达337.2亿元,共获取13宗土地,成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业,与中国铁建并列TOP50房企拿地数量第 一。


根据中指研究院数据统计,2021年,中海地产的拿地金额为1092亿元,拿地面积为632万平方米,涉及的城市包括北京、天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等。


事实上,房企拿地端与销售端、融资端紧密联系。前述房企投拓总经理告诉记者,集中供地政策对其所在房企的最 大挑战之一在于资金盘面的铺排。


自“三道红线”等金融监管政策出台,房企的融资现金流急剧收缩。另一方面,2021年的第二轮集中供地中,各城市对拿地自有资金的审核加强,大幅提升了拿地门槛。


如2021年6月,东莞自然资源局、东莞住建局、东莞人社保障局等七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行)(以下简称《通告》)。


依据《通告》相关规定,房企在参与土拍前临时成立的“马甲”公司将不具有参拍资格。


克而瑞研究中心指出,随着融资、土拍政策持续趋紧,民企受影响程度远比央企国企明显。


谨慎拿地仍为主旋律


2022年1月17日,国家统计局发布2021年房地产全年数据。2021年,全国房地产开发投资为14.76万亿元,创历史新高,年度同比增长4.4%,但增速连续两年下降;房地产土地购置面积2.16亿平方米,同比下行15.5%;房地产新开工面积同比下降11.4%,下半年以来累计增速连续6个月负增长,且降速不断扩大;2021年1月至11月的土地购置费(计入开发投资)同比微跌0.6%。


尽管土地购置面积出现负增长,但2021年土地成交价款(卖地收入)17756亿元,同比增长2.8%。目前,土地成交增长,土地购置费保持高位,而新开工面积下降,意味着大量地块尚未开发。


2022年1月7日,北京发布2022年首批集中供地出让公告,在全国率先开市,推出18宗土地,将于2022年2月中下旬集中成交。


短期来看,集中供地模式仍将延续,对于部分房企而言,资金压力犹如“悬顶之剑”。


而为应对集中供地政策带来的资金压力,以及提高土地获取概率,一家大本营在深圳的民营房企市场营销中心负责人告诉记者,其所在的房企在2021年选择与其他企业“背靠背”拿地的合作方式,而这也是多数中小房企采取的主要途径。


根据中指研究院数据,2021年,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为78.5%,较同期微降0.6个百分点,合作拿地力度基本保持稳定。具体来看,与2020年同期相比,TOP11~30阵营企业拿地权益金额占比较为稳定;TOP10阵营企业拿地权益金额占比下降4.3个百分点;TOP31~50阵营企业拿地权益金额占比略微有所上升。


克而瑞研究中心亦认为,接下来,大部分民企仍应保持谨慎的态势,地方平台“托底”之下通过合作开发增储或是“良药”。


其进一步表示,房企投资力度的恢复仍需3至6个月的修复期。对于多数房企来说,谨慎的态度仍是未来投资的主旋律。一方面,行业已步入“后规模”时代,为了冲规模而拿地的策略已显得不合时宜;另一方面,去杠杆大背景下,“促销售、抓回款”,保证现金流仍是企业第 一要务,“先活下去才能活得好”。


广东省住房政策研究中心首 席研究员李宇嘉亦表示,房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面,正在面临全面触顶的态势,从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看,未来或将面临下行的局面。


不过,李宇嘉认为,在此情境下还应看到,一方面,老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑;另一方面,随着人口向大城市、都市圈集中,住房的有效供需区域也开始转向这些地区,并将伴随公共服务均等化、居住社区建设等,促进行业从投资向住房消费转型。

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