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5月楼市成交稳中有升

发布于2024-06-05 来源:21世纪经济报道

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刚刚过去的5月,房地产市场走势备受关注。


经历了4月的市场低迷后,5月17日,监管部门连续发布三条房地产信贷政策,包括下调首付比例、取消贷款利率下限、下调公积金贷款利率等。同时强调,拟设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构支持地方国有企业收购已建未售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。


这些政策不仅能够切实降低购房门槛,也在一定程度上提振了市场预期。


随后,热点城市陆续出台落地政策。到目前为止,除北京等少数城市外,大部分都出台了相关细则。其中,多数城市将首套房和二套房的最低首付比例降至15%、25%。


21世纪经济报道记者调研发现,新政出台后,市场带看和交易热度均有所提升,反映出市场预期正在发生变化。


易居克而瑞的统计显示,今年5月,30个重点城市新房整体成交1081万平方米,环比增长4%,与一季度均值相比增长23%。


市场反馈积极


2024年以来,各地已陆续出台了多项稳楼市政策,整体购房门槛继续下降。随着5月17日新政的推出,门槛进一步降低。


信贷政策方面,除北京等少数城市外,大部分都出台了相关细则。其中,多数城市将首套房和二套房的最低首付比例降至15%、25%,仅上海、深圳的门槛稍高。


同时,多数城市都取消了贷款利率下限。从细则来看,大部分城市的首套房商业贷款利率低于3.5%,公积金贷款利率则普遍低于3%。


21世纪经济报道记者调研发现,新政出台后,市场表现已有明显的变化。其中,多数城市的带看和交易量有所升温。


北京市海淀区某在售商品房项目负责人向21世纪经济报道记者表示,新政出台后,项目的咨询和来访人数有所增多,成交也有所增长,但增幅并不大。


他表示,北京于4月30日调整了限购政策后,该楼盘的热度就已有所升温。目前,虽然北京尚未出台“517楼市新政”的相关细则,但市场预期已经有所改变,先前处于观望状态的客户中,已有部分出手买房。


在二手房市场,多家经纪机构反馈,新政出台后,北京二手房咨询和带看量有所增加,有些业主在谈判中,对价格较为坚持。但或许是由于细则未出,北京二手房交易规模的提升并不明显。


在北京一些区域,二手房挂牌量有所下降,说明业主的信心有所恢复,不再急于出手。


总体来看,新政后的市场反馈较为积极。中指研究院指出,从重点城市市场走势来看,多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升,部分城市新房、二手房成交数据好转。


该机构表示,新政后首周(5月20日—26日),11个重点城市二手房成交量环比增长8.4%,同比增长1.8%。新房方面,由于从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间,具体效果还需观察。


后市预期乐观


但由于前期交易量相对较低,近两周的市场积极变化,尚不足以支撑5月的整体热度。


易居克而瑞指出,5月,部分二三线城市市场升温,带动了新房成交量小幅上升。但整体来看,30个重点城市的新房成交量仍有超过三成的同比降幅。


同期,16个重点城市的二手房成交量同比下降12%。


该机构表示,二手房市场正在经历博弈。一方面,入学登记接近尾声加上气温升高,市场逐渐进入传统淡季,成为成交继续增长的制约项;另一方面,降首付等一系列重磅政策加持,以及深圳、杭州等城市优化限购政策,释放了一波积压需求,是成交的拉动项。


但总体来看,以价换量仍是二手房业主的普遍心态。中指研究院的报告指出,2024年5月,百城二手住宅平均价格为14870元/平方米,环比下跌0.70%,跌幅较4月收窄0.05个百分点,已连续25个月环比下跌。


而在新房市场,部分城市迎来优质改善项目的入市,并带动价格环比结构性上涨。前述机构指出,5月百城新建住宅平均价格为16396元/平方米,环比上涨0.25%,同比上涨1.33%。


对于6月的市场走势,受访者普遍持乐观态度。


一方面,各地的政策细则落地时间不长,政策效应有待进一步释放。另一方面,6月恰逢房企年中冲刺节点,营销力度势必有所加强。


易居克而瑞指出,6月成交总量或将稳中有增,绝对量有望创年内新高,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。


中指研究院也表示,展望未来,随着核心一二线城市逐步落实各项举措,接下来市场有望进入政策兑现期。但该机构同时指出,市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。


对此,有专家建议下调存量房贷利率,进一步释放购买力。广东省城规院住房政策研究中心首 席研究员李宇嘉表示,随着信贷政策的调整,存量和增量房贷的利差进一步拉大,并导致“气球贷”重出江湖。


他建议下调存量房贷利率,一方面降低月供负担,另一方面,抑制提前还贷的倾向。

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