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莆田土拍热度不再!低溢价成交成常态,国企央企为拿地主力!

发布于2022-03-24

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转眼间,3月已经快要接近尾声,尽管当前购房政策回暖,国家监管层密集发声释放利好信号,但传统的楼市3月“小阳春”今年依旧尚未出现。


且根据莆田商品房签约统计情况可知,截止3月23日莆田商品房住宅成交仅544套,与去年同期的备案数据1907套相比,差距甚大,楼市降温明显。

数据来源自莆田商品房信息公开专栏


与此同时,一向有楼市风向标之称的莆田土拍,也是肉眼可见的“冷淡”!


01

整体行业信心不足,低溢价成交成土拍常态


其实,莆田土拍热度骤降,追溯起来,可以说是从2021年下半年开始。


毕竟2021年上半年的莆田土拍市场,还是风头正盛,开局便是大学城片区东区地块一以137.5%的高溢价率成交,随后新涵片区的土地三连拍封顶摇号,溢价率均是高达40+%,紧接着后面沟头片区地块二、兴涵水都片区地块二十九也是高溢价、多房企竞拍成交。

时间进入2021年下半年,8月份玉湖荔浦片区地块三开拍,更是吸引到281家房企参与竞拍、280家竞配建+摇号,一举刷新莆田土拍记录。原以为在这之后,土拍市场将会继续火热下去,但随后9月莆田疫情突发,来势汹汹,全市陷入短暂停摆的同时,土拍市场也随之暂缓。

玉湖片区荔浦地块三土拍现场


此外,除了突发疫情的冲击,在三道红线的限制下,全国房企暴雷事件开始不断出现,整体行业信心不足,楼市迎来信用危机。再加上去年6月后,银行贷款额度持续降低,按揭放款也随之明显放缓,房企回款压力增加,资金压力进一步提升,房企多方面受限严重。因此尽管之后疫情清零结束,但在楼市下行的影响下,莆田土拍市场也是呈现一片低迷之势。

莆田航拍图


在这样的市况背景下,很明显的是,之后的土拍场上,房企出场拿地不再积极,“群雄争地”成为了过去式,房企举牌叫价更加谨慎。同时,根据莆田近期土地的成交数据可知,从去年玉湖荔浦片区地块三之后出让的所有商品房住宅地块(不含安置型地块),土拍溢价率一路走低,最 低更是无溢价成交,而这与2021年上半年动不动就封顶摇号的高溢价率相比,相差甚大。

可以说,在土拍整体冷淡的现在,低溢价成交已然成为莆田土拍常态!


02

房企拿地分化显著,国企、央企成市场主力


此外,值得关注的是,在土拍溢价率一路走低的同时,房企拿地积极性也是分化显著。其中,民营房企出场更为谨慎,国企、央企等“国”字背景房企则是拿地积极。


对比去年前三季度的土拍数据可以清晰看到,当时市场不仅土拍溢价率高,房企拿地竞争也是十分激烈。在优质地块面前,各大房企纷纷下场对决,遇到封顶摇号时,还时常出现“大号运气不够,小号数量来凑”的激烈战况。

而到了现在,经历过楼市寒冬洗礼的土拍市场显然冷静了许多,激烈举牌、紧随叫价、封顶摇号等竞拍热况已然难再有。且还可以明显看出,受“三道红线”等政策的限制,民营房企在莆田土拍中的出场频率在不断缩减,而资金强大的“国”字背景房企逐渐接档成为“拿地主力军”。据莆田房产情报统计,在近期成交的8幅商品房住宅地块中(不含安置型地块),有5幅是被央企/国企斩获,“国”字背景房企“主角地位”明显。

值得深思的是,随着拿地门槛进一步提高,那些资金紧张的民营房企,显然在土拍场上“出局”的险境已近在眼前。


03

土地供应节奏放缓,房企推新减速


受市场降温影响,再加上当下疫情反复,莆田土地供应节奏明显放缓。据悉,去年商品住宅用地计划出让33幅、商服用地15幅,但全年共出让24宗地块,最终全年仅成功拍出21宗地块,与计划供地数量相比出入略大。且根据莆田市自然资源局公示可知,截止目前,今年莆田共成功拍出4幅地块,还有一幅涵江区新浦地块一将于3月29日拍卖,整体推地速度显然不高。

此外,各大房企受市场暴雷新闻影响,在购房者面前的品牌信用值也有所降低,购房者对其的信赖度明显发生变化。尽管为提高项目销量,各大房企开始推出精装改毛坯、特价房、一口价、清栋特价、老带新奖励、送家电、送物业费等一系列“变相降价”的活动改变市场现状。但当前楼市销售数据仍不见转好,长周期蓄客、低去化率依旧成为越来越多楼盘当下状态,房企推新随之减速。

莆田航拍图


总的来说,当前莆田楼市除了少数热门板块外,绝大多数的板块新房市场已经进入了买方挑选市场,土地拍卖也随之处在被动状态。毕竟,在高库存、低去化率状态限制下,再加上资金压力加持,有余力持续拍地的民营房企终是少数,而资金压力较小的央企、国企等“国”字背景房企则将继续牢牢占据市场主力地位。


不过,市场上“国”字背景房企相对民营房企数量而言,终究是有所差别。若是民营房企在土拍场上的不断“出局”,长时间不拿地,那么意味着之后很长一段时间,缺少多元化房企的楼市产品种类受限明显,新项目的数量也会相应减少。这对购房者而言,未来的置业选择也会相对减少,购房有所限制。


而对部分民营房企而言,虽然现在也有解决这种楼市趋势的应对方式——多房企合作开发。不过这种开发方式,对民营房企来说,销售利润与独立开发相比,还是有所下降,但在项目的开发风险方面则是相对较小。同时,购房者对项目的信赖度会相应增加,后期销售压力相对有所下降。


那么,最后问题来了,对于莆田楼市的未来,你是期待“百家争鸣,百花齐放”购房盛况,还是大浪淘沙后,“国”字背景房企及部分实力民营房企独占市场?欢迎在留言区和大家一起讨论!

以上信息声明:楼盘信息仅供参考,最终以开发商公布为准;原创稿件为莆田房产情报版权所有,引用或转载请注明出处;部分文章、图片来源于网络,版权归作者所有,如有侵权请联系我们删除。

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